Funkcie
Nástroje a kľúčové metriky pre každú investičnú stratégiu.
Stratégia
Fix & Flip
Vypočítaj ARV, rozpočty rekonštrukcie, náklady na držanie a MAO.
Zobraziť nástroje →
Stratégia
Buy & Hold
Stres-testuj cashflow, DSCR, cap rate a dlhodobý výnos.
Zobraziť nástroje →
Stratégia
Buy, Renovate, Rent, Refinance, Repeat
Kúp, zrekonštruuj, prenajmi, refinancuj a zopakuj. Vytiahni kapitál.
Zobraziť nástroje →
Stratégia
Land & Build
Kalkulácia výstavby na pozemku: náklady, marža, ROI developera.
Zobraziť nástroje →
Stratégia
s.r.o. vs Fyzická osoba
Porovnanie daňového zaťaženia FO a s.r.o. pri prenájme.
Zobraziť nástroje →
Stratégia
Commercial & Multifamily
Škálovanie s NOI, cap rate a DSCR metrikami.
Zobraziť nástroje →
Stratégia
Short-Term Rental (STR)
Projekcia RevPAR, obsadenosti a sezónnosti.
Zobraziť nástroje →
🔨
Fix & Flip
Rýchle underwritingy pre fix & flip projekty
Fix & Flip je stratégia, pri ktorej kupujete nehnuteľnosť pod trhovú cenu, zrekonštruujete ju a predáte so ziskom. Kľúčom k úspechu je presný odhad After Repair Value (ARV) — teda trhovej hodnoty nehnuteľnosti po rekonštrukcii.
Naša platforma vám okamžite vypočíta:
1
ARV odhad
After Repair Value na základe porovnateľných predajov v okolí a AI analýzy stavu nehnuteľnosti.
2
Rozpočet rekonštrukcie
Odhad nákladov na rekonštrukciu podľa stavu, plochy a typu nehnuteľnosti (€/m² benchmarky pre SK trh).
3
70% pravidlo & MAO
Maximum Allowable Offer = ARV × 70% − rekonštrukcia. Zlatý štandard pre fliperov na rýchle rozhodovanie.
4
Držacie náklady
Mesačné náklady počas rekonštrukcie: úroky z bridge loan, poistenie, energie, dane — všetko rozpočítané na mesiace.
5
Transakčné poplatky
Realitné poplatky (3% kúpa + 4% predaj), právne služby, kataster a ďalšie podľa aktuálnych SK sadzieb.
6
Daň z príjmu (19%)
Pri predaji do 5 rokov sa platí 19% daň z príjmu. Kalkulujeme čistý zisk po dani automaticky.
🏠
Buy & Hold
Inteligentná analýza pre dlhodobých investorov
Buy & Hold je základná stratégia pasívneho príjmu — kúpite nehnuteľnosť, prenajmete ju a generujete mesačný cash flow. Úspech závisí od správneho pomeru ceny, nájmu a prevádzkových nákladov.
Platforma vám poskytne kompletný obraz:
1
NOI (Net Operating Income)
Čistý prevádzkový príjem po odpočítaní všetkých nákladov — fond opráv, poistenie, dane, správa, vacancy.
2
Cap Rate
Capitalization Rate = NOI / cena. Benchmark: 4-6% v Bratislave, 5-8% mimo hlavné mesto.
3
DSCR
Debt Service Coverage Ratio — pokrytie splátky hypotéky z prenájmu. Banky vyžadujú min. 1.25.
4
Cash-on-Cash
Výnos z vlastného kapitálu (akontácia + poplatky). Reálny výnos vašej investície v prvom roku.
5
GRM
Gross Rent Multiplier — koľko rokov trvá, kým sa cena "zaplatí" z hrubého nájmu.
6
Break-Even Occupancy
Minimálna obsadenosť na pokrytie všetkých nákladov vrátane hypotéky. Pod 85% = bezpečné.
🔄
Buy, Renovate, Rent, Refinance, Repeat
Buy, Renovate, Rent, Refinance, Repeat — Recykluj kapitál a buduj portfólio
BRRRR (Buy, Renovate, Rent, Refinance, Repeat) je stratégia pre budovanie portfólia s obmedzeným kapitálom. Kúpite nehnuteľnosť pod cenu, zrekonštruujete ju, prenajmete, refinancujete na novú (vyššiu) hodnotu a vytiahnutým kapitálom opakujete proces.
Platforma vám vypočíta celý cyklus:
1
Cash-in / Cash-out
Celkový vložený kapitál (kúpa + reno + holding) vs. koľko vytiahne refinancovanie. Cieľ: 0 € v deale.
2
Refinancovanie (75% LTV)
Nový úver na báze ARV (hodnota po rekonštrukcii). SK banky typicky refinancujú na 75% LTV s novým znaleckým posudkom.
3
Cash Recovery %
Koľko percent pôvodného vkladu získate späť. Nad 100% = infinite ROI — žiadne peniaze v deale.
4
DSCR po refinancii
Pokrytie splátky nového úveru z nájmu. Min. 1.25 pre bezpečnú prevádzku.
5
Equity Created
Vytvorená hodnota = ARV − nový úver. Vaša čistá pozícia v nehnuteľnosti.
6
Cap Rate & Cash-on-Cash
Návratnosť na zostávajúci kapitál v deale. Pri infinite ROI je cash-on-cash nekonečný.
🏗️
Land & Build
Developerská kalkulácia — pozemok + výstavba
Land & Build je stratégia pre investorov, ktorí kupujú pozemok a stavajú nový dom alebo bytovku na predaj alebo prenájom. Na Slovensku je to jeden z najziskovejších modelov, ak sa náklady správne kalkulujú.
Platforma poskytuje kompletný developerský rozklad:
1
Stavebné náklady
Regionálne benchmarky €/m² pre novostavby: BA 1800-2600, KE 1200-1800, ZA 1300-2000 €/m². Nízky/stredný/vysoký štandard.
2
Projektové poplatky
Architekt (4% z nákladov stavby), stavebné povolenie, geodézia, energetický certifikát, kolaudácia, prípojky IS.
3
Developer Margin (GCP)
Hrubá developerská marža = (predajná cena − celkové náklady) / predajná cena. Zdravé: 15-25%.
4
ROI na celkový projekt
Návratnosť investície = čistý zisk / celkové náklady. Zahŕňa pozemok, stavbu, poplatky, holding.
5
Daňová optimalizácia
Pri držbe >5 rokov je predaj oslobodený od dane z príjmu (19%). Pri kratšej držbe sa daní čistý zisk.
6
Prenájom ako alternatíva
Odhad mesačného nájmu novej stavby a yield na náklady — pomáha rozhodnúť: predať alebo prenajať?
Ukážkové metriky
Stavba
240 000 €
Celkové náklady
312 000 €
Predajná hodnota
405 000 €
ROI
24.7%
🏛️
s.r.o. vs Fyzická osoba
Daňová optimalizácia — s.r.o. vs FO pri prenájme
Na Slovensku môžete prenajímať ako fyzická osoba (§6 ZDP) alebo cez s.r.o. Každá forma má iné daňové zaťaženie a pri určitej výške príjmu sa oplatí prejsť na s.r.o.
Platforma porovná oba modely a odporučí optimálnu štruktúru:
1
FO — Paušálne výdavky
60% paušálne výdavky (max 20 000 €/rok). DPFO 19% + zdravotné poistenie 14%. Oslobodenie §9: 500 €/rok.
2
FO — Skutočné výdavky
Odpočítanie reálnych nákladov: fond opráv, poistenie, daň z nehnuteľnosti, správa, údržba.
3
s.r.o. — Daň PO
Daň z príjmu PO 15% (do 100k€ obratu) alebo 21%. Skutočné náklady + účtovníctvo (600-1200€/rok).
4
Dividendy
Zrážková daň 7% + zdravotné poistenie 14% z dividend (strop). Celková efektívna sadzba s.r.o.: ~30-33%.
5
Break-even analýza
Od akej výšky mesačného nájmu sa oplatí s.r.o. Typicky od cca 1500-2000 €/mes hrubého nájmu.
6
Cash-on-Cash porovnanie
Výnos z vlastného kapitálu pri oboch formách — vrátane hypotéky, daní a odvodov.
Ukážkové metriky
FO efektívna
18.2%
s.r.o. efektívna
27.4%
Break-even
1 800 €
Ročná úspora
1 450 €
🏢
Commercial & Multifamily
Inštitucionálne underwritingy pre 5+ jednotiek
Commercial a multifamily nehnuteľnosti sa hodnotia inak ako rezidenčné — primárne na základe príjmu, nie porovnateľných predajov. Banky sa pozerajú na NOI, DSCR a break-even occupancy.
Platforma poskytuje profesionálne metriky:
1
NOI & Cash Flow
Čistý prevádzkový príjem a cash flow po splátke — základ pre každé komerčné rozhodnutie.
2
DSCR
Debt Service Coverage Ratio. Banky typicky vyžadujú min. 1.25 pre schválenie financovania.
3
Break-Even Occupancy
Minimálna obsadenosť na pokrytie nákladov + splátky. Pod 85% je bezpečná zóna.
4
Cena za jednotku
Price per unit — kľúčová metrika pre porovnanie multifamily nehnuteľností v rovnakom trhu.
5
Cap Rate analýza
Kapitalizačná miera pre komerčné portfóliá. Porovnajte s trhovým priemerom pre daný typ a lokalitu.
🏖️
Short-Term Rental (STR)
Maximalizuj výnos z krátkodobého prenájmu
Short-Term Rental (Airbnb, Booking) prináša vyšší výnos ako dlhodobý nájom, ale s vyššími nákladmi a väčšou variabilitou. Úspech závisí od lokality, obsadenosti a efektívneho manažmentu.
Naša projekcia zahŕňa:
1
ADR & RevPAR
Average Daily Rate a Revenue per Available Room-night — základné metriky výkonnosti STR.
2
Obsadenosť
Odhadovaná ročná obsadenosť podľa lokality: Bratislava ~70%, Košice ~55%, Tatry ~65%.
3
Sezónnosť
Multiplikátor sezónnosti — Bratislava 1.10x, Tatry 1.35x (ski + letná sezóna).
4
Prevádzkové náklady
Platformové poplatky (15%), upratovanie, zásoby, správa, vyššie poistenie a údržba.
5
STR vs dlhodobý nájom
Priame porovnanie — STR typicky prinesie 1.5-2.2x viac ako dlhodobý nájom v dobrých lokalitách.
6
Cash-on-Cash
Reálny výnos z vlastného kapitálu po všetkých nákladoch vrátane zariadenia bytu.